Вам это будет интересно!

  • Инфомусор, или как агентства недвижимости дурят народ

  • двадцать лет с рынком недвижимости



  • 1.Какие способы позиционирования коммерческого объекта используются сегодня при продаже или сдаче в аренду коммерческой недвижимости? Какие из них, на Ваш взгляд, наиболее эффективны?

    Позиционирование в самом общем виде – это определение своей целевой аудитории. Обычно о позиционировании начинают задумываться тогда, когда начинает чувствоваться конкуренция. При этом, на данном этапе мы видим почти повсеместно на рынке недвижимости характерную ошибку, которую с завидным упорством повторяют все рынки друг за другом на начальном этапе обострения конкуренции, когда целевую аудиторию описывают в первую очередь по доходу. Посмотри на наши объекты недвижимости – они же у нас сплошь либо «бизнес класса», т.е. для состоятельных, либо «для среднего класса», границы которого так размыты, что вполне можно сказать, что «для всех и ни для кого». При этом, принадлежность объекта к тому или иному классу часто определяется волюнтаристски его владельцем, и хорошо, если хотя бы находит отражение не только во внешней отделке, но и во внутренней упаковке, не говоря уже о необходимости обеспечения комплексного психо-эмоционального восприятия, о соответствующем классе инженерных и коммуникационных сетей, оборудовании путей подъезда и паркинга, активных и пассивных систем безопасности, о стратегии управления объектов и его эксплуатации. Далеко не всегда позиционирование строящихся и уже введенных в строй бизнес и торговых центров является объективным. Многие операторы рынка при позиционировании объекта грешат завышением его статуса.

    Эта ситуация будет продолжаться до тех пор, пока вслед за развитием рынка спрос на качественные объекты недвижимости превышает предложение. Вместе с переходом рынка со стадии экстенсивного на стадию интенсивного развития, вопрос позиционирования будет вставать все острее.

    Данный шаг связан с анализом сильных и слабых сторон объекта или услуги, изучением и пониманием спроса и потребительских ожиданий, на основе чего производится позиционирование данного продукта и создается соответствующая «легенда». В одних случаях можно сделать ставку на уникальность или элитность объекта недвижимости, в других – на благоприятное окружение, историческую подоплеку места или виды из окон.

    С усилением конкуренции если не задумываться над выделением отличительных преимуществ конкретного, не прорабатывать его позиционирование, чтобы оно выделялось из общей массы, соответствовало потребительским ожиданиям потенциальных клиентов и попадало «в точку», то в результате получим «типовой объект», мало чем отличающийся от других. Если у такого объекта нет сильных объективных сторон в виде, например, сверх удачного расположения, то продавать / сдавать в аренду его будет сложнее, чем яркого соседа с четким позиционированием, потому что типовых объектов, мало чем отличающихся друг от друга, с каждым месяцем становится все больше. Особенно это заметно на рынке торговых комплексов, где часть из них уже начали испытывать дефицит арендаторов.

    С другой стороны, потенциальный арендатор использует позиционирование при первичном отборе для себя объекта коммерческой недвижимости. Когда объект заполнен, позиционирование утрачивает практический смысл. Переход действующего объекта из одной ниши в другую фактически невозможен.

    Более того, если не работать над имиджем и позиционирование объекта вообще, он будет складываться сам, стихийным образом, и не всегда плохо. Посмотрите, например, на ТЦ «Империя» или «Захар» - явно устаревшие с точки зрения продвинутых девелоперов торговые центры, которые, тем не менее, обладают до сих пор значительной зоной влияния, не смотря на все усилия конкурентов.

    В действительности роль и значение позиционирования в недвижимости для каждой отдельно взятой компании или объекта напрямую зависит от уровня развития рынка – чем взрослее рынок, тем больше на нем спозиционированных или брендированных продуктов. Такая зависимость объясняется стремлениями девелоперов не просто ввести объект на рынок, но и придать ему особенной уникальности. Эта позиция всегда является приоритетной на западных рынках гостиничного и коммерческого сегментов, когда каждый новый проект стремится выделяться среди своих конкурентов. Ни для кого не секрет, что такие бренды, как Hilton, Marriott, Hyatt, InterContinental почти гарантируют успех объекту, но и вложить в их реализацию необходимо очень много..

     

    2.Как Вы считаете, помогает ли сотрудничество и использование имени, брэнда известной российской или зарубежной компании при позиционировании коммерческого объекта повысить интерес к нему и быстрее продать или сдать в аренду?

    Для типовых объектов ключевым может стать вопрос цены и доступности. Для них использование любого бренда необязательно. Покупатели дискаунтеров приезжают туда не за новинками мировых брендов.

    В то же время, позиционирование коммерческой недвижимости под запоминающимся брендом повышает уровень узнаваемости объекта и, соответственно, его рентабельность в будущем.

    Использование международного бренда может быть оправдано либо для специализированного объекта, четко заточенного под специфическую целевую аудиторию (гостиница, молл), ограничиваемую не категориями «пол-возраст-доход», а в первую очередь психографическими характеристиками (ситуация потребления, ценности, стиль потребления и т.д.)

    Если принято решение об использовании международного бренда, то и позиционирование объекта должно выстраиваться под этот бренд, начиная с выбора площадки и заканчивая цветом рубашки швейцара. У нас же, на российских просторах, очень часто такие проекты «не дотягиваются», когда начинается «за здравие», а выливается все в реалии постсовестской культуры и быта.

    Нередко имеет смысл дать объекту название, связанное с его позиционированием, и дальше продвигать это название как отдельный брэнд, даже если он не международный, а только что созданный. Особенно это может быть полезно, если объект обладает уникальными архитектурными, географическими, эксплуатационными характеристиками.

    Проще говоря, в самом начале реализации проекта надо четко определиться с тем, почему человек должен купить или арендовать офис именно в этом здании, а не в любом другом такого же класса, а также заплатить за него определенную сумму денег. В чем польза и выгода данного объекта недвижимости, в чем его отличие от аналогов и конкурентов, что выигрывает человек, делая свой выбор. А уж чем эти аргументы будут подкреплены, это зависит от того самого позиционирования, т.е. того, на кого данный объект рассчитан. Единственное, что можно точно сказать – одного бренда любой компании будет недостаточно, бренд очень быстро теряет свой капитал без соответствующего подтверждения его ценности. Даже при известном бренде бездарное управление может погубить любой объект. Кроме того, международные бренды на самарской земле не все и не слишком известны, поэтому даже использование мирового бренда может потребовать дополнительных вложенных средств для того, чтобы здесь сформировать хотя бы подобие той же лояльности, что существует за рубежом.

     

    3. Как влияет на позиционирование и востребованность объекта КН отнесение его к конкретному сегменту рынка (позиционирование объекта как офисного или универсального)?

    Когда только начинает ощущаться конкуренция, многим девелоперам начинает казаться, что реализовать универсальный объект легче, так как его целевая аудитория (читай – позиционирование) шире. В реальности, мы приходим к ситуации, когда все объекты начинают походить друг на друга как близнецы-братья и через одного испытывать дефицит арендаторов.

    С другой стороны, зачем вкладывать средства и силы в позиционирование, когда качественных офисных площадей и так не хватает. Собственники офисных центров прекрасно понимают, что в ситуации, когда спрос намного превышает предложение, найти арендатора не составляет проблем. Логика девелоперов и собственников проста: раз клиенты найдутся без особых усилий, значит, вкладывать деньги в маркетинговые исследования, позиционирование и продвижение бизнес-центра или торгового комплекса нет смысла. Только вот уже появились примеры, когда такая «железная» логика дает сбои, взять хотя бы тот же «Лазурный».

    Позиционирование объекта как специализированного требует большей квалификации всей команды управленцев, так как группа потенциальных арендаторов / покупателей сужается, но в то же время дает объекту дополнительные преимущества за счет возможности предоставления специфических услуг, например, сложно представить в торгово-офисном комплексе полноценное проведение конференций. Но это не значит отрицания появления различных гибридных форм коммерческой недвижимости, начиная от всем нам знакомых ТРК и заканчивая офисно-гостиничными, офисно-складскими, гостинично-развлекательными и другими оригинальными вариантами позиционирования.

     

    4. Помогает ли в продвижении коммерческого объекта на рынке позиционирование его в соотнесении с конкретным видом бизнеса (например, "недвижимость под банк", "недвижимость под салон красоты", "недвижимость под ресторан" и т.д.)?

    Такое позиционирование может как помочь, так и напрочь погубить объект. Все зависит от грамотности реализации концепции.

    В ближайшие года два, например, многим ТЦ грозит репозиционирование. В условиях все обостряющейся конкуренции крупным торговым центрам, открывшимся в первой половине 2000-х, придется искать свою узкую нишу на рынке. Универсальность, распространенная в последние годы, перестает быть актуальной, и чтобы сохранить покупательский поток, придется выделяться и разрабывать тему, например, молодежного ТРК или по-настоящему гламурного ТРК, или ТЦ для сильных духом и байкеров и т.д. и т.п.

     

    5.В каких случаях нестандартное позиционирование коммерческого объекта может дать обратный результат, вызвать сомнения у потенциальных покупателей или арендаторов?

    В первую очередь, когда концепция позиционирования будет полностью оторвана от реальностей жизни. Позиционирование должно соотносится и с географией, и с масштабами, и с используемыми строительными материалами, и с теми, кто реально может себе позволить купить / арендовать недвижимость в данном районе. Странно строить почти люксовый офисный центр на транспортных задворках города. Не менее странно выглядит бизнес-центр с микроскопической парковкой и отделкой дешевыми строительными материалами. На рынке недвижимости действует та же самая старая поговорка «Назвался груздем – полезай в кузов», иначе от попыток позиционирования может быть только один вред.


    Вам это будет интересно!

  • Инфомусор, или как агентства недвижимости дурят народ

  • двадцать лет с рынком недвижимости




  • Последние новости


    Пробковые утеплители

    Одним из высокоэффективных современных утепляющих материалов считаются плиты, изготовленные из измельченной коры пробкового дуба. Среди их главных достоинств следует назвать небольшой вес, твердость, прочность и устойчивость к гниению и образованию плесени при воздействии влаги. Пробковые теплоизолирующие материалы не повреждаются грызунами и не разрушаются...
    Читать далее »

    Приложение

    Утепление окна стекловолокном – обязательное условие, при котором значительно снизятся теплопотери. Теплоизоляция кирпичного дома плитами пенополистирола – надежный способ сделать жилище теплым и комфортным. Как сделать это правильно, показано на рис. 50. ...
    Читать далее »

    Пенополистирольные утеплители

    В последнее время на строительном рынке особенно высоким спросом пользуется теплоизолирующий материал URSA XPS. Его выпускают в форме жестких плит, размер которых составляет 1,25 × 0,6 м. Сырьем для производства данного материала является экструдированный пенополистирол, обладающий структурой с закрытыми ячейками. URSA XPS – это утеплитель, главными свойствами которого являются устойчивость к воздействию влаги и высока...
    Читать далее »

    Торфяные утеплители

    Для повышения теплоизоляционных характеристик ограждающих конструкционных элементов нередко используют торфоизоляционные плиты. Их производят на основе плохо разложившегося торфа, который отличается волокнистой структурой. В процессе обработки сырье формуют и выдерживают в условиях высокой температуры. Плотность торфоизоляционных плит составляет от 170 до 260 кг/м3, а коэффициент теплопроводности равен 0,06 Вт/(м°С)...
    Читать далее »

    Теория теплопередачи - основа строительства

    Современные физики говорят о 3 явлениях, выражающих теплопередачу, – теплопроводности, излучении и конвекции. Каждое из них обладает собственными характеристиками. Так, при определении свойств однородных твердых тел говорят о теплопроводности. Ее суть заключается в способности одного объекта передавать тепло другому при соприкосновении либо посредством промежуточного проводника (рис. 3). ...
    Читать далее »

    Древесно-стружечные теплоизолирующие материалы

    Одним из наиболее распространенных в настоящее время древесно стружечных утеплителей является фибролит. Его получают путем смешивания древесной стружки, портландцемента и воды. Древесная стружка, или древесная шерсть, при этом должна состоять из лент длиной не менее 50 см. В некоторых случаях портландцемент нередко заменяют магнезиальным вяжущим компонентом. Перед технологической обработкой древесную стружку, вы...
    Читать далее »

    Стеклянные утепляющие материалы

    Технология изготовления стекловаты во многом сходна с методом производства минеральной ваты. В качестве основного сырья выступают мел либо известняк, кварцевый песок и сульфат натрия либо сода. Кроме того, для получения этого утеплителя могут использоваться и остаточные продукты стекольной промышленности. Стеклянная вата состоит из тончайших волокон, которые получают путем вытягивания из предварительно расплавле...
    Читать далее »